La formule de base
Votre capacité d'emprunt découle de la règle d'endettement du HCSF : vos charges de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. La mensualité maximale se calcule ainsi : (revenus nets mensuels × 35 %) − mensualités de crédits en cours.
Source officielle : ANIL, agence nationale pour l'information sur le logement.
Capacité d'emprunt selon le revenu (taux 3,5 %, 25 ans, assurance incluse)
| Revenus nets du foyer | Mensualité max (35 %) | Capital empruntable indicatif |
|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | ≈ 135 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ≈ 200 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ≈ 270 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ≈ 335 000 € |
| 6 000 € | 2 100 € | ≈ 405 000 € |
Montants arrondis, incluant une assurance moyenne ; votre banque affinera selon votre profil. Utilisez notre simulateur de capacité d'emprunt pour votre cas précis.
Les revenus pris en compte (et ceux qui comptent à moitié)
- À 100 % : salaires nets en CDI (hors période d'essai), pensions, revenus d'indépendant établis (moyenne des 2-3 derniers bilans).
- Pondérés à ~70 % : revenus locatifs (la banque anticipe la vacance et les charges).
- Au cas par cas : primes régulières (moyenne sur 3 ans), heures supplémentaires récurrentes.
- Souvent exclus : CDD courts, intérim récent, allocations temporaires, pension alimentaire reçue en fin de droits.
Les trois leviers pour emprunter plus
- Allonger la durée : passer de 20 à 25 ans augmente le capital empruntable d'environ 13 % à mensualité égale, au prix d'intérêts totaux nettement supérieurs.
- Solder les crédits conso : une mensualité auto de 250 € ampute la capacité d'environ 48 000 € sur 25 ans. Rembourser un petit crédit avant la demande est souvent l'arbitrage le plus rentable.
- Optimiser l'assurance : une délégation d'assurance moins chère réduit la charge mensuelle comptée dans les 35 %, donc augmente mécaniquement le capital accessible.
Les banques peuvent déroger à la règle des 35 % pour 20 % de leur production de crédits, en priorité pour les primo-accédants et les résidences principales. Un dossier solide (épargne résiduelle, reste à vivre confortable, perspective d'évolution) peut donc passer à 36-37 % d'endettement, mais c'est la banque qui choisit ses dérogations, pas l'emprunteur.
Le calcul détaillé, pas à pas
Étape 1 : la mensualité maximale
Les banques appliquent la recommandation du HCSF : un taux d'endettement plafonné à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Un couple gagnant 3 500 € net par mois dispose donc d'une mensualité maximale de 1 225 €. Si des crédits sont déjà en cours (auto, conso), leurs mensualités se déduisent de ce plafond.
Étape 2 : retirer l'assurance emprunteur
Ces 1 225 € incluent l'assurance emprunteur, qu'il faut retrancher pour connaître la part réellement consacrée au remboursement. Sur un prêt de l'ordre de 200 000 €, comptez environ 60 € par mois d'assurance selon l'âge et le profil. Il reste donc environ 1 165 € de remboursement pur.
Étape 3 : convertir en capital empruntable
À partir de cette mensualité, le capital dépend du taux et de la durée. Avec un taux de 3,5 % sur 20 ans, 1 165 € de mensualité correspondent à environ 200 000 € empruntés. Ajoutez votre apport pour obtenir votre budget total, et retirez les frais d'acquisition pour connaître le prix du bien accessible.
L'effet de la durée, chiffré
Allonger la durée augmente la capacité d'emprunt, mais le coût total grimpe beaucoup plus vite que le capital gagné. Voici, pour une mensualité fixe de 1 000 € à 3,5 %, ce que change la durée.
| Durée | Capital empruntable | Total remboursé | Coût des intérêts |
|---|---|---|---|
| 15 ans | ≈ 140 000 € | 180 000 € | ≈ 40 000 € |
| 20 ans | ≈ 172 000 € | 240 000 € | ≈ 68 000 € |
| 25 ans | ≈ 200 000 € | 300 000 € | ≈ 100 000 € |
Passer de 15 à 25 ans fait gagner 60 000 € de capacité, mais coûte 60 000 € d'intérêts supplémentaires. Autrement dit, chaque euro de capacité gagné par l'allongement se paie environ un euro d'intérêts. C'est un arbitrage, pas une optimisation.
Ce que la banque regarde au-delà du taux d'endettement
Le reste à vivre
C'est ce qui subsiste une fois la mensualité et les charges payées. Deux dossiers à 35 % d'endettement ne se valent pas : avec 2 000 € de revenus, il reste 1 300 € ; avec 6 000 €, il reste 3 900 €. Les banques accordent plus facilement une dérogation aux hauts revenus, parce que leur reste à vivre absorbe les imprévus.
Le saut de charge
La banque compare votre futur remboursement à votre loyer actuel. Passer d'un loyer de 900 € à une mensualité de 1 200 € est un saut de charge de 300 € : il faut démontrer que vous épargniez déjà cette somme. Un saut de charge important sans historique d'épargne fragilise le dossier, même à 35 %.
La stabilité et l'apport
Un CDI hors période d'essai reste la référence. L'apport, idéalement d'au moins 10 % du prix, couvre les frais d'acquisition et signale une capacité d'épargne. Un dossier sans apport n'est pas impossible, mais il se paie par un taux moins favorable.
Erreurs fréquentes
- Calculer sur le salaire brut. Le taux d'endettement se calcule sur les revenus nets avant impôt, pas sur le brut, ce qui fausse le résultat de plus de 20 %.
- Oublier l'assurance dans les 35 %. Elle est comprise dans le calcul réglementaire : la négliger surestime la capacité de plusieurs milliers d'euros.
- Confondre capacité d'emprunt et budget d'achat. Au capital empruntable s'ajoute l'apport, mais il faut retirer les frais d'acquisition, environ 7 à 8 % dans l'ancien.
- Emprunter au maximum de sa capacité. Rien n'oblige à consommer les 35 %. Un endettement à 28 ou 30 % laisse de la marge pour les travaux, les imprévus et la vie qui change.
La capacité d'emprunt théorique est un plafond, pas un objectif. Les banques vous prêteront volontiers jusqu'à 35 % d'endettement ; votre budget réel, lui, doit intégrer ce que la formule ignore : taxe foncière (un à deux mois de mensualité par an), charges de copropriété, entretien, et hausse du coût de la vie sur 25 ans. Notre règle prudente : visez 30 % d'endettement plutôt que 35, et vérifiez le critère que les conseillers ne mettent jamais en avant, le reste à vivre par personne après mensualité. Sous 800 € par adulte et 400 € par enfant, le projet est fragile quel que soit le pourcentage. Emprunter moins que son maximum, c'est aussi garder la capacité de financer les travaux, la voiture ou le coup dur sans crédit conso ruineux par-dessus.
Questions fréquentes
Elle dépend de vos revenus, de vos charges, de votre apport, du taux et de la durée. En pratique, les banques partent d'un taux d'endettement maximal de 35 % assurance comprise, puis vérifient votre reste à vivre. Plus la durée est longue, plus la capacité augmente, mais plus le coût total grimpe.
Il n'y a pas de montant fixe : tout dépend de vos charges, de la durée et du taux. La logique reste la même : votre mensualité, assurance comprise, ne doit pas dépasser environ 35 % de vos revenus nets. Un simulateur de capacité d'emprunt donne une estimation rapide selon ces paramètres.
L'apport ne change pas votre capacité de remboursement mensuelle, mais il réduit le montant à emprunter et rassure la banque, ce qui améliore le taux et l'acceptation du dossier. Un apport d'au moins 10 % est généralement attendu pour couvrir les frais d'acquisition.