Combien prévoir en 2026 ?
Les « frais de notaire » sont mal nommés : l'essentiel ne va pas au notaire mais à l'État et aux collectivités. Pour un achat dans l'ancien à 200 000 €, comptez environ 15 000 à 17 000 € de frais d'acquisition, à payer comptant le jour de la signature.
Source officielle : ANIL, agence nationale pour l'information sur le logement.
De quoi se composent-ils ?
| Composante | Part (ancien) | Qui encaisse ? |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | 5,8 % à 6,3 % du prix selon le département | Département et commune |
| Émoluments du notaire (barème dégressif) | ≈ 1 % au-delà de 60 000 € | Le notaire |
| Frais et débours (cadastre, hypothèques, documents) | 800 à 1 200 € | Administrations tierces |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % du prix | L'État |
La loi de finances 2025 a autorisé les départements à relever leur part des droits de mutation de 0,5 point. La grande majorité l'ont fait : dans ces départements, les frais dans l'ancien atteignent désormais le haut de la fourchette (proche de 8,5 % sur les petits prix). Les primo-accédants sont exonérés de cette hausse dans la plupart des départements, un argument à faire valoir chez le notaire.
Pourquoi le neuf coûte trois fois moins cher en frais
Dans le neuf (VEFA ou logement jamais habité), les droits de mutation sont remplacés par la taxe de publicité foncière à 0,715 % : les frais tombent à 2-3 %. En contrepartie, le prix au m² du neuf est plus élevé et la TVA de 20 % est incluse dans le prix.
Trois leviers pour réduire la facture
- Déduire le mobilier du prix : cuisine équipée, électroménager, meubles laissés peuvent être valorisés à part (factures à l'appui, en pratique jusqu'à ~5 % du prix). Les droits ne portent que sur l'immobilier : 8 000 € de mobilier déduits ≈ 650 € de frais en moins.
- Négocier la remise d'émoluments : les notaires peuvent accorder jusqu'à 20 % de remise sur leurs émoluments pour la part du prix au-delà de 100 000 €. Modeste, mais gratuit à demander.
- Payer les frais d'agence séparément : si le mandat le permet, des honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur et mentionnés comme tels échappent aux droits de mutation.
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La décomposition réelle des frais
Parler de « frais de notaire » entretient un malentendu : l'essentiel de la somme ne va pas au notaire mais à l'État et aux collectivités. Voici la répartition approximative pour un achat dans l'ancien.
| Composante | Part du prix | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | ≈ 5,8 à 6,3 % | Département et commune |
| Émoluments du notaire | ≈ 0,8 % | Le notaire |
| Débours et formalités | ≈ 0,3 à 0,4 % | Tiers (cadastre, état civil) |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % | État |
| Total ancien | ≈ 7 à 8 % | |
| Total neuf | ≈ 2 à 3 % | DMTO réduits |
Les droits de mutation varient selon le département, ce qui explique qu'un même bien ne génère pas exactement les mêmes frais partout en France. La rémunération propre du notaire représente environ un dixième du total.
Cas concret : un appartement à 250 000 €
Pour un achat dans l'ancien à 250 000 €, comptez environ 19 000 € de frais d'acquisition, dont près de 15 000 € de droits de mutation reversés aux collectivités et environ 2 000 € d'émoluments pour le notaire. Le même bien acheté neuf coûterait environ 6 000 € de frais, soit 13 000 € de moins, différence qui compense en partie le prix au mètre carré plus élevé du neuf.
Les leviers de réduction, et leurs limites
Déduire le mobilier
Si le vendeur laisse une cuisine équipée, des placards sur mesure ou de l'électroménager, leur valeur peut être déduite de l'assiette des droits. Sur 8 000 € de mobilier valorisé, l'économie tourne autour de 600 €. La condition est stricte : il faut une liste détaillée et une valorisation justifiable, factures à l'appui. Une valorisation excessive expose à un redressement.
Négocier les émoluments
Au-delà d'un certain montant de transaction, le notaire peut consentir une remise sur la part de ses émoluments correspondant à la tranche supérieure. La ristourne reste plafonnée et ne porte que sur sa rémunération propre, soit environ 0,8 % du prix : l'économie se chiffre en centaines d'euros, pas en milliers.
Ce qui ne marche pas
Aucun montage ne permet de réduire les droits de mutation eux-mêmes, qui constituent les trois quarts de la facture. Se faire promettre des « frais de notaire offerts » par un promoteur signifie simplement qu'ils sont intégrés au prix de vente : rien n'est offert, tout est financé.
Erreurs fréquentes
- Les financer à crédit sans le savoir. Les banques prêtent rarement les frais d'acquisition : c'est précisément à cela que sert l'apport de 10 % qu'elles demandent.
- Les oublier dans le calcul du budget. Sur un budget total de 270 000 €, les frais absorbent environ 19 000 €, soit un bien accessible autour de 250 000 € et non 270 000 €.
- Croire qu'ils sont négociables dans leur ensemble. Seuls les émoluments le sont, marginalement. Le reste est fixé par la loi.
- Choisir son notaire au hasard. Les tarifs étant réglementés, le vrai critère est la disponibilité et la qualité du conseil, pas le prix. Acheteur et vendeur peuvent d'ailleurs avoir chacun le leur sans surcoût, les émoluments étant partagés.
Les frais de notaire sont le grand impensé des plans de financement : on négocie le prix au millier d'euros près, puis on découvre 16 000 € de frais « incompressibles ». Deux conséquences pratiques que les acheteurs sous-estiment. D'abord, ces frais sont perdus à la revente : c'est eux qui expliquent qu'une revente avant 5-6 ans se solde presque toujours par une perte, et donc que l'achat ne se justifie qu'avec un horizon long. Ensuite, les banques exigent de plus en plus que l'apport couvre au minimum ces frais : pour un achat à 200 000 €, présenter moins de 17 000 € d'apport ferme la plupart des portes. Notre conseil : provisionnez 8,5 % dans l'ancien dès le début de votre recherche, la mauvaise surprise départementale est devenue la norme, et activez systématiquement la déduction du mobilier, seul levier qui rapporte des centaines d'euros pour dix minutes de paperasse.
Questions fréquentes
Dans l'ancien, les frais d'acquisition, souvent appelés frais de notaire, représentent environ 7 à 8 % du prix du bien. Dans le neuf, ils sont nettement plus faibles, de l'ordre de 2 à 3 %. La plus grande partie de ces frais correspond en réalité à des taxes reversées à l'État.
Non, en grande partie. L'essentiel des « frais de notaire » correspond à des droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités. La rémunération propre du notaire, les émoluments, n'en représente qu'une fraction. D'où le terme plus juste de frais d'acquisition.
Marginalement. On peut déduire de l'assiette la valeur du mobilier vendu avec le bien, ou négocier une légère remise sur les émoluments au-delà d'un certain montant. Mais l'essentiel étant constitué de taxes, la marge de réduction reste limitée.