La règle des 35 % : ce qu'elle contient exactement
Depuis les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), juridiquement contraignantes pour les banques, votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et la durée du prêt est plafonnée à 25 ans (27 ans avec différé pour le neuf ou les gros travaux).
Source officielle : ANIL, agence nationale pour l'information sur le logement.
Le calcul, pas à pas
Taux d'endettement = (toutes les mensualités de crédits + assurance) ÷ revenus nets × 100.
Foyer à 4 200 € nets, avec un crédit auto de 280 € : capacité de mensualité immobilière = (4 200 × 35 %) − 280 = 1 470 − 280 = 1 190 €, assurance comprise. Le même foyer sans crédit auto disposerait de 1 470 €, le crédit auto « coûte » ici environ 54 000 € de capacité d'emprunt sur 25 ans.
Ce qui compte au numérateur et au dénominateur
| Charges retenues (numérateur) | Revenus retenus (dénominateur) |
|---|---|
| Mensualité du futur prêt + assurance | Salaires nets (CDI, fonction publique) |
| Crédits conso, auto, renouvelables en cours | Revenus d'indépendant lissés sur 2-3 ans |
| Pensions alimentaires versées | Revenus locatifs pondérés (~70 %) |
| Loyer conservé (si vous restez locataire ailleurs) | Pensions, primes récurrentes (moyennées) |
La marge de manœuvre : dérogations et reste à vivre
Les banques peuvent déroger aux 35 % pour 20 % de leurs dossiers, fléchés en priorité vers les primo-accédants et les résidences principales. En pratique, la dérogation se gagne avec un dossier solide : épargne résiduelle après projet, revenus en progression, et surtout un bon reste à vivre, le montant disponible après toutes les mensualités. Les banques en exigent généralement 750 à 1 000 € par adulte et 300 à 500 € par enfant. À l'inverse, des hauts revenus peuvent se voir refuser 34 % d'endettement si le reste à vivre est dégradé par un train de vie élevé.
Le calcul HCSF ignore la taxe foncière, les charges de copropriété, l'énergie et l'entretien du bien. Un dossier accepté à 35 % peut être un budget réellement étranglé à 45 % de charges logement totales. Faites votre propre calcul complet avant celui de la banque, avec notre simulateur.
Le calcul exact, et ce qu'il faut y inclure
Le taux d'endettement rapporte l'ensemble de vos charges de crédit à vos revenus nets. La règle du HCSF plafonne ce ratio à 35 %, assurance comprise.
| À inclure dans les charges | À inclure dans les revenus |
|---|---|
| Mensualité du futur prêt | Salaires nets avant impôt |
| Assurance emprunteur | Revenus fonciers (souvent retenus à 70 %) |
| Crédits conso et auto en cours | Pensions, retraites |
| Pensions alimentaires versées | Primes régulières et contractuelles |
Cas concret
Un couple gagne 4 000 € nets par mois et rembourse déjà 250 € de crédit auto. Le plafond de charges est de 1 400 € (35 %), dont 250 € déjà consommés : il reste 1 150 € pour le crédit immobilier, assurance comprise. Solder le crédit auto avant de déposer le dossier libère donc directement 250 € de capacité mensuelle, soit environ 43 000 € de capital supplémentaire sur 20 ans.
Les dérogations existent
Les banques disposent d'une marge de flexibilité sur une part de leur production, principalement réservée à l'achat de la résidence principale et aux emprunteurs dont le reste à vivre demeure confortable. Un dossier à 37 % n'est donc pas impossible, mais il doit être solide par ailleurs.
Erreurs fréquentes
- Calculer sur le net après impôt. Le ratio se calcule sur les revenus nets avant prélèvement à la source.
- Compter un revenu locatif à 100 %. Les banques appliquent généralement un abattement pour vacance et charges.
- Oublier l'assurance. Elle représente souvent 5 à 8 % de la mensualité totale, et elle est comprise dans les 35 %.
- Viser systématiquement le maximum. Emprunter à 30 % plutôt qu'à 35 % préserve la capacité à absorber les imprévus.
Le taux d'endettement est un garde-fou réglementaire, pas un indicateur de bonne santé financière : il mesure ce que la banque risque, pas ce que vous vivrez. Deux foyers à 33 % d'endettement peuvent avoir des réalités opposées selon la taxe foncière locale, le nombre d'enfants et le coût des trajets. Notre position : avant de chercher la dérogation au-delà de 35 %, demandez-vous pourquoi vous en avez besoin, un projet qui ne passe qu'en forçant les ratios est généralement un projet trop ambitieux d'un cran. La meilleure préparation d'un dossier n'est pas cosmétique : solder les petits crédits conso six mois avant la demande améliore à la fois le ratio, le reste à vivre et l'image du dossier. C'est trois bénéfices pour un seul effort, et ça change souvent un refus en accord.
Questions fréquentes
Les banques retiennent en général un taux d'endettement maximal de 35 %, assurance comprise. Au-delà, le dossier est plus difficile à faire accepter. Ce taux compare l'ensemble de vos mensualités de crédit à vos revenus, mais il n'est pas le seul critère regardé.
Additionnez toutes vos mensualités de crédit (immobilier, conso, auto) et divisez par vos revenus nets, puis multipliez par 100. Par exemple, 1 050 € de mensualités pour 3 000 € de revenus donnent un taux de 35 %. Au-delà de ce seuil, votre capacité d'emprunt se réduit fortement.
C'est possible mais rare : les banques disposent d'une marge de dérogation, surtout pour les profils avec un reste à vivre confortable ou de hauts revenus. Le reste à vivre, ce qui reste une fois la mensualité payée, pèse autant que le taux dans la décision.