La résidence principale est exonérée
Première règle, décisive : la vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quel que soit le montant du gain. L'imposition ne concerne que les autres biens : résidence secondaire, investissement locatif, terrain, logement vacant.
Source officielle : impots.gouv.fr, espace Particulier.
Le calcul et le taux
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (majoré des frais d'acquisition et des travaux). Elle est ensuite taxée à :
Le prix d'achat peut être majoré forfaitairement de 7,5 % pour les frais d'acquisition et de 15 % pour travaux si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans (sans justificatifs), ce qui réduit la plus-value imposable.
Les abattements pour durée de détention
Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez. L'exonération est totale après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e année | 4 % (exonération totale) | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonéré | 9 %/an jusqu'à 30 ans |
| 30 ans et plus | Exonéré | Exonéré |
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique. Et les plus-values sur terrains à bâtir suivent des règles spécifiques.
Les principales exonérations
- Résidence principale : exonération totale.
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions de remploi pour acheter sa résidence principale dans les 24 mois.
- Bien détenu depuis plus de 30 ans : exonération totale (IR et PS).
- Petites cessions de moins de 15 000 €.
- Retraités ou invalides de condition modeste, sous conditions.
Le notaire calcule et prélève la plus-value le jour de la vente : vous n'avez pas d'avance à faire, mais le montant net vendeur en tient déjà compte.
Le calcul de l'abattement, année par année
La plus-value immobilière est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Mais ces taux s'appliquent après des abattements pour durée de détention, qui suivent deux rythmes différents.
| Durée de détention | Abattement impôt (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Retenez les deux seuils : 22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, la plus-value échappe à l'impôt mais reste soumise aux prélèvements sociaux.
Cas concret : 100 000 € de plus-value après 15 ans
Après 15 ans, l'abattement porte sur 10 années au-delà du seuil de 5 ans. Côté impôt, 10 × 6 % = 60 % d'abattement : la base tombe à 40 000 €, taxée à 19 %, soit 7 600 €. Côté prélèvements sociaux, 10 × 1,65 % = 16,5 % d'abattement : la base est de 83 500 €, taxée à 17,2 %, soit 14 362 €. Total dû : environ 21 962 €, soit un taux effectif de 22 % au lieu de 36,2 %.
Les cas d'exonération à connaître
La résidence principale est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention et le montant du gain : c'est l'exonération la plus large du droit fiscal français. S'y ajoutent la première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions de remploi, les cessions de faible montant, et certaines situations liées à l'âge ou au handicap.
À noter : les plus-values immobilières ont été exclues de la hausse des prélèvements sociaux de 2026 et conservent le taux de 17,2 %, contrairement aux plus-values mobilières passées à 18,6 %.
Erreurs fréquentes
- Oublier de majorer le prix d'acquisition. Les frais d'acquisition (forfait de 7,5 %) et les travaux (réels ou forfait de 15 % après 5 ans) réduisent la plus-value taxable, souvent de plusieurs milliers d'euros.
- Confondre les deux seuils. Vendre à 25 ans en croyant être totalement exonéré expose à une facture de prélèvements sociaux inattendue.
- Croire la résidence secondaire assimilée à la principale. Seule la résidence principale effective au jour de la vente bénéficie de l'exonération totale.
- Vendre juste avant un palier. Quelques mois d'attente peuvent faire gagner une année entière d'abattement.
La fiscalité de la plus-value immobilière récompense la détention longue et pénalise la revente rapide, c'est une incitation fiscale puissante mais rarement intégrée dans les décisions d'achat. Notre lecture : combinée aux frais de notaire perdus à l'entrée, cette mécanique explique pourquoi acheter pour revendre dans les 5 ans est presque toujours une mauvaise opération sur un bien autre que la résidence principale. À l'inverse, l'exonération totale de la résidence principale est l'un des plus beaux cadeaux fiscaux français, souvent sous-estimé : il n'existe aucun placement comparable où la totalité de la plus-value échappe à l'impôt. Conseil pratique pour un bien locatif ou secondaire : conservez précieusement toutes les factures de travaux, car elles majorent le prix d'achat et réduisent directement la plus-value imposable, sur un bien gardé moins de 5 ans, c'est souvent le seul levier disponible pour limiter la note.
Les plus-values immobilières restent à 17,2 % en 2026, contrairement aux plus-values mobilières passées à 18,6 %. Comprendre la réforme 2026.
Questions fréquentes
Non. La plus-value sur la résidence principale est totalement exonérée d'impôt, quel que soit le montant du gain. Seuls les autres biens (résidence secondaire, locatif, terrain) sont imposables.
C'est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des frais d'acquisition (forfait 7,5 %) et des travaux (forfait 15 % après 5 ans). Elle est taxée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements.
L'exonération est totale après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus.
Le notaire la calcule et la prélève directement le jour de la vente sur le prix payé par l'acheteur. Le vendeur n'a aucune avance à faire ni déclaration séparée à effectuer dans la plupart des cas.
Oui, sous conditions : la première cession d'un logement qui n'est pas votre résidence principale peut être exonérée si vous remployez le prix pour acquérir votre résidence principale dans les 24 mois.