La taxe d'habitation n'a pas totalement disparu
Depuis 2023, la taxe d'habitation est supprimée sur les résidences principales. Mais elle subsiste sur les résidences secondaires et les logements vacants. Si vous possédez un second logement, vous restez donc redevable de cette taxe, en plus de la taxe foncière.
Source officielle : impots.gouv.fr, espace Particulier.
La surtaxe en zone tendue
Dans les communes situées en zone tendue (forte demande de logements), les mairies peuvent appliquer une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, de 5 % à 60 %. L'objectif est de décourager les logements peu occupés là où le logement manque. De plus en plus de communes touristiques et de grandes villes l'appliquent au taux maximal.
Le cas des logements vacants
Un logement vide et inoccupé peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) en zone tendue, ou à la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) ailleurs. Attention : un logement meublé et disponible à l'usage est considéré comme une résidence secondaire, pas comme vacant.
Vous pouvez demander un dégrèvement de la surtaxe si l'occupation en résidence secondaire est subie : logement proche du lieu de travail, maison de retraite, ou impossibilité d'affecter le bien à l'habitation principale pour une cause étrangère à votre volonté.
Anticiper dans son budget
Pour un propriétaire de résidence secondaire, le cumul taxe foncière + taxe d'habitation majorée peut représenter une charge annuelle lourde, parfois plusieurs milliers d'euros. C'est un poste à intégrer dès l'achat, au même titre que les frais de notaire et l'entretien.
Ce qui subsiste après la réforme
La taxe d'habitation a été supprimée sur les résidences principales, mais elle reste intégralement due sur les résidences secondaires et les logements meublés non affectés à l'habitation principale.
| Type de logement | Taxe d'habitation |
|---|---|
| Résidence principale | Supprimée |
| Résidence secondaire | Due, majoration possible |
| Logement vacant | Taxe spécifique sur les logements vacants |
La majoration en zone tendue
Dans les communes situées en zone tendue, le conseil municipal peut majorer la taxe des résidences secondaires, dans une fourchette pouvant atteindre 60 %. Le nombre de communes autorisées à appliquer cette majoration a été élargi, ce qui rend indispensable la vérification du statut de la commune avant tout achat de résidence secondaire.
L'obligation déclarative des propriétaires
Chaque propriétaire doit déclarer l'occupation de ses biens via le service en ligne dédié, et signaler tout changement de situation. C'est cette déclaration qui détermine si le logement est taxé comme résidence principale, secondaire ou vacant. Une omission peut entraîner une taxation erronée, et une amende.
À budgéter également : la taxe foncière, due dans tous les cas, qui s'ajoute à la taxe d'habitation sur une résidence secondaire.
Erreurs fréquentes
- Croire la taxe d'habitation entièrement supprimée. Elle reste due sur les résidences secondaires.
- Ne pas déclarer l'occupation. L'obligation est annuelle en cas de changement.
- Ignorer la majoration locale. Elle peut alourdir fortement la facture en zone tendue.
- Oublier de cumuler avec la taxe foncière. Les deux se paient sur une résidence secondaire.
La résidence secondaire est de plus en plus fiscalisée, et la tendance s'accentue : multiplication des communes en zone tendue, surtaxes portées au maximum de 60 %, taxe sur les logements vacants étendue. Notre lecture sans détour : avant d'acheter une résidence secondaire, additionnez taxe foncière et taxe d'habitation majorée de la commune visée, car dans une ville touristique cette double charge peut dépasser 3 000 € par an, soit l'équivalent de plusieurs semaines de location annuelle. Si le bien n'est occupé que quelques semaines, la question de la rentabilité se pose sérieusement face à la location saisonnière. Et si votre résidence secondaire est en réalité un pied-à-terre proche du travail, vérifiez votre éligibilité au dégrèvement de la surtaxe : l'occupation contrainte, et non choisie, ouvre droit à une réduction que peu de propriétaires réclament.
Questions fréquentes
Elle est supprimée sur les résidences principales depuis 2023, mais reste due sur les résidences secondaires et, sous conditions, sur les logements vacants. Les propriétaires d'un second logement y restent donc soumis.
Une majoration de la taxe d'habitation, de 5 % à 60 %, que les communes en zone tendue peuvent appliquer aux résidences secondaires pour décourager les logements peu occupés là où le logement manque.
Oui, potentiellement : la taxe sur les logements vacants (TLV) en zone tendue ou la THLV ailleurs. Un logement meublé et disponible à l'usage est toutefois considéré comme résidence secondaire, pas comme vacant.
Oui, lorsque l'occupation en résidence secondaire est subie : logement proche du lieu de travail, hébergement en maison de retraite, ou impossibilité d'en faire sa résidence principale pour une cause indépendante de votre volonté.
Le 1er janvier de l'année. La nature du logement (principal, secondaire, vacant) et la qualité de propriétaire ou d'occupant s'apprécient à cette date pour le calcul des taxes locales de l'année.