Les deux régimes en un coup d'œil
Si vous louez un logement vide, vos loyers sont des revenus fonciers imposés selon l'un des deux régimes : le micro-foncier (simplicité, abattement forfaitaire) ou le régime réel (déduction des charges réelles). Le bon choix peut représenter plusieurs centaines d'euros d'écart chaque année.
Source officielle : impots.gouv.fr, espace Particulier.
Le micro-foncier : la simplicité
Accessible si vos loyers bruts annuels (hors charges) ne dépassent pas 15 000 €, le micro-foncier applique un abattement automatique de 30 % : vous n'êtes imposé que sur 70 % des loyers. Aucun justificatif, une seule case à remplir (4BE). En contrepartie, impossible de déduire vos charges réelles ni de créer du déficit.
Le régime réel : la déduction de toutes les charges
Au réel, vous déduisez les charges effectivement payées :
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier du crédit
- Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (pas de construction ni d'agrandissement)
- Taxe foncière, primes d'assurance (PNO, GLI)
- Frais de gestion locative, charges de copropriété non récupérées
Si les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt), le surplus étant reportable 10 ans sur vos revenus fonciers futurs.
Exemple chiffré : le point de bascule
Micro-foncier : base imposable = 9 600 − 30 % = 6 720 €.
Réel avec 2 400 € d'intérêts d'emprunt + 1 100 € de taxe foncière + 900 € de charges de copro + 400 € d'assurance = 4 800 € de charges → base imposable = 4 800 €.
À TMI 30 % (+ 17,2 % de prélèvements sociaux), le réel fait économiser environ (6 720 − 4 800) × 47,2 % ≈ 906 € par an.
La règle simple : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le réel est gagnant. C'est presque toujours le cas avec un crédit en cours ou des travaux.
L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Ne basculez pas pour une seule grosse année de travaux sans vérifier que le réel reste pertinent les deux années suivantes.
Le point de bascule, calculé
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel déduit les charges effectives. L'arbitrage se résume donc à une question : vos charges dépassent-elles 30 % de vos loyers ?
Cas concret : 12 000 € de loyers annuels
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement ou charges | 3 600 € (30 %) | 5 200 € (réelles) |
| Revenu foncier imposable | 8 400 € | 6 800 € |
| Impôt + prélèvements (tranche 30 %) | ≈ 3 965 € | ≈ 3 210 € |
Avec 5 200 € de charges réelles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance, travaux d'entretien, frais de gestion), le régime réel fait économiser environ 755 € par an. Le calcul s'inverse si vos charges sont faibles, typiquement pour un bien sans crédit et sans travaux.
Le déficit foncier, l'arme du régime réel
Quand les charges dépassent les loyers, le déficit s'impute sur le revenu global dans certaines limites, réduisant l'impôt bien au-delà des seuls revenus locatifs. C'est le levier décisif en cas de gros travaux, et il n'existe pas au micro-foncier.
Erreurs fréquentes
- Choisir le micro par simplicité alors qu'on a un crédit. Les intérêts d'emprunt suffisent souvent à dépasser les 30 %.
- Oublier l'engagement de trois ans. L'option pour le réel est irrévocable pendant trois ans : il faut raisonner sur la période, pas sur l'année.
- Confondre entretien et amélioration. Les travaux d'agrandissement ne sont pas déductibles, contrairement à l'entretien et à la réparation.
- Appliquer ces règles au meublé. La location meublée relève d'un régime totalement différent, avec ses propres seuils.
Le micro-foncier est un piège à propriétaires endettés : l'abattement de 30 % paraît généreux, mais quiconque rembourse encore un crédit a presque toujours plus de 30 % de charges réelles. Le réflexe correct est de faire le calcul au réel chaque année, surtout les années de travaux. Notre position : tant que votre crédit court, le régime réel est très probablement gagnant ; une fois le bien remboursé et sans travaux, le micro-foncier redevient pertinent pour sa simplicité. Et si vous envisagez des travaux importants, pensez stratégie déficit foncier : concentrer les travaux sur une même année maximise l'imputation sur le revenu global, un levier puissant à TMI 30 % et plus.
Questions fréquentes
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers de location nue, sans justificatif, tant que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an. Le régime réel déduit vos charges réelles : il devient gagnant dès que celles-ci dépassent 30 % des loyers, par exemple avec des travaux ou des intérêts d'emprunt.
Le régime micro-foncier est accessible tant que vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Au-delà, le régime réel s'applique automatiquement. En dessous, vous pouvez opter pour le réel si vos charges déductibles sont importantes.
Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers au régime réel, vous créez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans certaines limites. C'est un levier puissant en cas de gros travaux, qui peut réduire votre impôt au-delà des seuls revenus locatifs.