Meublé ou vide : deux mondes fiscaux
Louer un logement meublé ne relève pas des revenus fonciers (comme la location vide) mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le statut le plus courant est le LMNP (loueur en meublé non professionnel), accessible tant que les recettes meublées restent sous 23 000 € par an ou sous vos autres revenus d'activité.
Source officielle : impots.gouv.fr, espace Particulier.
Micro-BIC : la simplicité
Sous le seuil de recettes du micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % (location meublée classique) : vous n'êtes imposé que sur la moitié des loyers, sans justificatifs. Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement et le plafond ont été réduits par les réformes récentes : vérifiez le taux applicable à votre situation.
Le régime réel : l'amortissement, arme maîtresse
Au réel, vous déduisez toutes les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux) mais surtout vous amortissez le bien et le mobilier : chaque année, une fraction de la valeur du logement est déduite comptablement, ce qui réduit fortement, voire annule, le revenu imposable pendant de nombreuses années.
Micro-BIC : imposé sur 4 200 € (après 50 %).
Réel : avec 2 000 € d'intérêts + 900 € de charges + 4 500 € d'amortissement = 7 400 € de déductions → imposé sur 1 000 € seulement. À TMI 30 %, l'économie dépasse 1 000 € par an.
Comment choisir ?
- Micro-BIC : adapté si peu de charges, pas de crédit, et recherche de simplicité.
- Réel : presque toujours gagnant avec un crédit en cours ou des travaux, grâce à l'amortissement. Nécessite une comptabilité (souvent un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles).
Depuis 2025, pour les LMNP au réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui augmente la plus-value imposable. L'avantage de l'amortissement pendant la détention reste réel, mais une partie est désormais reprise à la sortie : à intégrer dans le calcul global.
La location meublée est souvent présentée comme la martingale fiscale de l'immobilier locatif, et le régime réel avec amortissement mérite en grande partie cette réputation : il permet d'encaisser des loyers en payant peu ou pas d'impôt pendant des années. Mais deux nuances que les vendeurs de programmes oublient. D'abord, la réforme de 2025 a refermé une partie de l'avantage en réintégrant les amortissements dans la plus-value de revente : le gain n'est plus totalement "gratuit", il est en partie différé jusqu'à la cession. Ensuite, le réel impose une vraie comptabilité, donc un expert-comptable, ce qui n'a de sens qu'au-delà d'un certain montant de loyers. Notre position : pour un investissement meublé financé à crédit et destiné à être conservé longtemps, le réel reste excellent. Pour un petit complément de revenus sans crédit, le micro-BIC et son abattement de 50 % suffisent largement, sans la lourdeur comptable.
Questions fréquentes
Non. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Cela ouvre droit soit à l'abattement micro-BIC de 50 %, soit au régime réel avec amortissement du bien.
Le loueur en meublé non professionnel est le statut applicable tant que les recettes meublées restent sous 23 000 euros par an ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Au-delà, on bascule en loueur professionnel (LMP).
Le micro-BIC (abattement 50 %) convient sans charges ni crédit. Le réel, grâce à l'amortissement du bien, est presque toujours plus avantageux dès qu'il y a un emprunt ou des travaux, mais impose une comptabilité.
Au régime réel, l'amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du logement et du mobilier. Cela réduit fortement, voire annule, le revenu imposable pendant de nombreuses années.
Depuis 2025, les amortissements déduits par les LMNP au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, augmentant la plus-value imposable. L'avantage pendant la détention demeure, mais une partie est reprise à la sortie.