Les deux régimes fiscaux pour la location nue
En France, les loyers d'une location nue (appartement ou maison non meublé) sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous avez le choix entre deux régimes, selon le guide officiel d'impots.gouv.fr :
| Régime | Condition | Abattement / Déduction | Déclaration |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Revenus bruts ≤ 15 000 €/an | Abattement forfaitaire 30% | Formulaire 2042 (simplifié) |
| Régime réel | Revenus > 15 000 € OU option volontaire | Charges réelles déductibles | Formulaire 2044 (détaillé) |
Le micro-foncier : simple mais pas toujours optimal
Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus locatifs bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers bruts, censé représenter vos charges. Vous êtes ensuite imposé sur les 70% restants, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%.
Exemple — micro-foncier avec un loyer de 800 €/mois
| Calcul | Montant |
|---|---|
| Loyers bruts annuels | 9 600 € |
| Abattement 30% | − 2 880 € |
| Base imposable | 6 720 € |
| Impôt à 30% TMI | 2 016 € |
| Prélèvements sociaux (17,2%) | 1 156 € |
| Total impôt + PS | 3 172 € |
| Rendement net après fiscalité | 6 428 € sur 9 600 € |
Le régime réel : plus complexe, souvent plus avantageux
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles au lieu de l'abattement forfaitaire de 30%. Les charges déductibles incluent :
- Intérêts d'emprunt (crédit immobilier)
- Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration
- Frais de gestion locative (agence)
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Taxe foncière (hors ordures ménagères)
- Frais de copropriété non récupérables sur le locataire
Le régime réel est plus avantageux dès que vos charges déductibles dépassent 30% de vos loyers bruts. C'est presque toujours le cas si vous avez un crédit immobilier en cours ou si vous réalisez des travaux.
Le déficit foncier : réduire son impôt grâce aux travaux
Si vos charges déductibles dépassent vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique depuis 2023, selon legifrance.gouv.fr).
Loyers : 8 000 € · Travaux + charges : 15 000 € → Déficit de 7 000 €. Ce déficit s'impute sur votre revenu global, réduisant votre impôt de 7 000 × votre TMI. À 30% de TMI, c'est 2 100 € d'économie d'impôt.
Location meublée : un régime différent et souvent plus avantageux
La location meublée (LMNP — Loueur Meublé Non Professionnel) n'est pas imposée dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Elle offre deux avantages majeurs :
| Régime | Location nue | Location meublée (LMNP) |
|---|---|---|
| Abattement forfaitaire | 30% (micro-foncier) | 50% (micro-BIC) |
| Amortissement du bien | ❌ Non possible | ✅ Possible au réel |
| Plafond micro | 15 000 € | 77 700 € |
| Imposition type | Revenus fonciers | BIC |
Location Airbnb et saisonnière : obligations en 2026
Les revenus de location saisonnière (Airbnb, Abritel, Booking) sont imposables dès le premier euro. Ils relèvent du régime des meublés de tourisme, avec un abattement de 71% en micro-BIC jusqu'à 77 700 € de revenus annuels. La loi Le Meur de 2024 a renforcé les obligations déclaratives pour les plateformes, qui transmettent automatiquement les revenus à l'administration fiscale.
Depuis 2023, les plateformes comme Airbnb transmettent automatiquement le montant de vos revenus annuels à l'administration fiscale. Ne pas les déclarer expose à un redressement fiscal avec pénalités de 40%.
Le micro-foncier est présenté comme "simple", mais c'est souvent le régime le plus coûteux pour les propriétaires bailleurs. Dès que vous avez un crédit immobilier en cours, vos intérêts d'emprunt seuls dépassent généralement les 30% d'abattement du micro. Notre conseil : faites le calcul des deux régimes chaque année, pas une seule fois à l'achat. Un propriétaire qui passe du micro au réel au moment où il réalise des travaux peut économiser plusieurs milliers d'euros. Le régime réel n'est pas réservé aux experts — le formulaire 2044 est rempli automatiquement si vous utilisez impots.gouv.fr, et un comptable spécialisé immobilier coûte entre 200 et 400 € pour une déclaration annuelle.
Questions fréquentes
Si vos charges réelles dépassent 30% de vos loyers bruts (crédit, travaux, frais de gestion), choisissez le régime réel. Sinon, le micro-foncier suffit. Comparez les deux chaque année, la situation peut changer.
Quand vos charges dépassent vos loyers, le déficit créé s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. À 30% de TMI, chaque euro de déficit économise 0,30 € d'impôt.
Oui, à 17,2%. Ils s'ajoutent à votre tranche marginale d'imposition. Pour un contribuable à 30% de TMI, la charge fiscale totale sur les revenus fonciers atteint 47,2%.
Oui, en BIC et non en revenus fonciers. L'abattement micro-BIC est de 50% (contre 30% en micro-foncier), et le régime réel permet l'amortissement du bien, ce qui peut ramener l'impôt à zéro pendant plusieurs années.
Oui, obligatoirement dès le premier euro. Airbnb transmet automatiquement vos revenus à l'administration fiscale depuis 2023. L'abattement est de 71% en micro-BIC pour les meublés de tourisme classés.