Source officielle : ANIL, agence nationale pour l'information sur le logement.
Le rendement brut, l'indicateur trompeur
Le rendement brut se calcule simplement : loyer annuel divisé par le prix d'achat, multiplié par cent. Un bien à 150 000 € loué 700 € par mois affiche ainsi 5,6 % brut. C'est le chiffre mis en avant par les vendeurs, mais il ignore tout : charges, impôts, périodes sans locataire. Il sert à comparer rapidement, jamais à décider.
Le rendement net, plus réaliste
Le rendement net retranche les charges réelles : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, entretien, et surtout la vacance locative (les mois sans locataire) et les impayés éventuels. Il faut aussi intégrer les frais d'acquisition au prix de revient. Ce rendement net est souvent inférieur d'un à deux points au brut : c'est lui qui reflète la réalité.
Le rendement net-net, après impôts
Reste l'impôt. Selon le régime (micro-foncier ou réel pour la location nue, micro-BIC ou réel pour le meublé) et votre tranche marginale, la fiscalité peut amputer sérieusement le rendement. Les revenus fonciers s'ajoutent à votre revenu imposable et supportent les prélèvements sociaux. Le rendement net-net, après impôts et prélèvements, est le seul qui compte vraiment pour comparer à d'autres placements.
Au-delà du rendement
La rentabilité n'est pas tout. L'emplacement détermine la facilité à louer et la revente. L'effet de levier du crédit peut doper la performance des fonds réellement investis. Enfin, la plus-value à la revente, incertaine, peut faire ou défaire l'opération. Un bon investissement locatif combine un rendement net-net correct, un emplacement solide et un financement maîtrisé, pas seulement un loyer élevé.
L'erreur du débutant est de tomber amoureux du rendement brut. Notre conviction : seul le rendement net-net, après charges, vacance et impôts, mérite qu'on s'y arrête, et il est souvent deux fois plus bas que le brut affiché. Le poste le plus sous-estimé est la vacance locative : un seul mois sans locataire efface une part notable du rendement annuel, d'où le poids décisif de l'emplacement. Notre conseil : avant d'acheter, refaites le calcul complet avec une hypothèse de vacance honnête et la fiscalité de votre tranche réelle. Si le net-net ne tient pas face à un placement financier diversifié, c'est que l'attrait du projet est ailleurs que dans les chiffres, et il faut en être conscient.
Questions fréquentes
Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix d'achat, multiplié par cent. Le rendement net déduit les charges, la vacance et les frais. Le rendement net-net retranche en plus les impôts et prélèvements sociaux : c'est le seul chiffre réellement comparable à d'autres placements.
Le brut ignore les charges, impôts et mois sans locataire ; il sert juste à comparer vite. Le net intègre la taxe foncière, les charges, l'assurance, la gestion et la vacance locative. Il est généralement inférieur d'un à deux points au brut, et bien plus proche de la réalité.
Principalement la vacance locative (les mois sans locataire), les charges non récupérables, et la fiscalité selon votre tranche. Un seul mois sans locataire peut effacer une part importante du rendement annuel, d'où l'importance d'un bon emplacement et d'une estimation prudente.