Un impôt sur le seul patrimoine immobilier
Depuis 2018, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l'ISF. Il ne porte que sur le patrimoine immobilier net du foyer (l'épargne financière, les placements et les biens professionnels en sont exclus), dès lors que sa valeur dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier.
Le barème 2026
Attention au piège : une fois le seuil de 1,3 M€ franchi, le barème s'applique dès 800 000 €.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| 800 000 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Ce qui est taxable, ce qui ne l'est pas
Taxable : résidence principale (après abattement de 30 %), résidences secondaires, investissements locatifs, terrains, parts de SCPI et de SCI, fraction immobilière de certains contrats d'assurance-vie. Exonéré : biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle, bois et forêts (sous conditions, à 75 %), et bien sûr tout le patrimoine financier.
Les dettes déductibles
On calcule un patrimoine net : les emprunts immobiliers en cours, les travaux et certains impôts liés aux biens sont déductibles. Un patrimoine immobilier brut de 1,5 M€ financé par 400 000 € de crédit restant n'est taxé que sur 1,1 M€ net : sous le seuil, donc pas d'IFI.
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur. Une maison estimée 1 M€ n'est retenue que pour 700 000 € dans le calcul de l'IFI.
Le plafonnement
L'IFI ne peut, avec l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, dépasser 75 % des revenus. Au-delà, l'excédent est déduit de l'IFI. La déclaration se fait avec celle des revenus, au printemps.
Le calcul, barème et cas chiffré
L'IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Point essentiel : une fois le seuil franchi, le barème s'applique dès 800 000 €.
| Tranche de patrimoine | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| 800 000 à 1 300 000 € | 0,50 % |
| 1 300 000 à 2 570 000 € | 0,70 % |
| 2 570 000 à 5 000 000 € | 1 % |
| 5 000 000 à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Cas concret : 1 500 000 € de patrimoine immobilier net
La tranche de 800 000 à 1 300 000 € génère 2 500 € (500 000 × 0,5 %), et celle de 1 300 000 à 1 500 000 € ajoute 1 400 € (200 000 × 0,7 %). L'impôt s'élève donc à 3 900 €. Un mécanisme de décote atténue par ailleurs l'effet de seuil pour les patrimoines juste au-dessus de 1,3 million.
Ce qui réduit l'assiette
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur. Les dettes afférentes aux biens taxables, notamment le capital restant dû des emprunts immobiliers, sont déductibles. Les biens affectés à une activité professionnelle sont exclus. Enfin, seul l'immobilier entre dans l'assiette : PEA, assurance-vie en supports non immobiliers, comptes-titres et or n'y figurent pas.
Erreurs fréquentes
- Oublier l'abattement de 30 %. Sur une résidence principale valorisée 700 000 €, il retire 210 000 € de l'assiette.
- Ne pas déduire les emprunts. Le capital restant dû réduit directement le patrimoine net taxable.
- Surévaluer ses biens par prudence. L'évaluation doit être sincère, ni gonflée ni minorée, et justifiable.
- Croire que la SCPI échappe à l'IFI. La fraction immobilière des parts est bien taxable.
L'IFI souffre d'un défaut de conception largement commenté : en ne taxant que l'immobilier, il épargne les grandes fortunes financières et frappe surtout les patrimoines immobiliers "moyens-hauts", souvent des ménages dont la richesse est concentrée dans la pierre sans liquidités proportionnelles. Notre conseil aux foyers qui approchent le seuil : le calcul se fait sur le patrimoine net, et l'effet de levier du crédit est ici un véritable outil. Un investissement immobilier financé à crédit n'augmente pas le patrimoine net taxable tant que la dette équilibre la valeur, ce qui peut maintenir sous les 1,3 million d'euros. Attention toutefois à l'effet de seuil brutal : le barème démarrant à 800 000 euros une fois le seuil franchi, passer de 1,29 à 1,31 million déclenche l'impôt sur une assiette bien plus large que les 10 000 euros de dépassement. Si vous êtes à la limite, l'évaluation soignée des biens et la déduction rigoureuse des dettes ne sont pas de l'optimisation agressive, c'est de la simple exactitude.
Questions fréquentes
Dès que le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Une fois ce seuil franchi, le barème s'applique néanmoins à partir de 800 000 euros.
Tout le patrimoine immobilier : résidence principale (après abattement de 30 %), résidences secondaires, locatif, terrains, parts de SCPI et SCI. L'épargne financière et les biens professionnels en sont exclus.
Oui, mais avec un abattement de 30 % sur sa valeur. Une résidence principale estimée 1 million d'euros n'est retenue que pour 700 000 euros dans le calcul du patrimoine taxable.
Oui. L'IFI porte sur le patrimoine net : les emprunts immobiliers en cours et certains impôts liés aux biens sont déductibles. Un fort encours de crédit peut faire passer sous le seuil de 1,3 million d'euros.
La déclaration d'IFI se fait en même temps que la déclaration de revenus, au printemps, sur impots.gouv.fr. L'administration calcule l'impôt et l'intègre à votre avis.