Source officielle : ANIL, agence nationale pour l'information sur le logement.
À quoi sert un prêt relais
Le prêt relais permet d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien. La banque vous avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre ; vous remboursez ce capital d'un coup, au moment de la vente. Il évite d'avoir à enchaîner précipitamment vente puis achat, ou à se loger temporairement entre les deux.
Combien la banque avance
L'avance porte généralement sur 50 % à 80 % de la valeur estimée de votre bien, le plus souvent autour de 70 %, après déduction d'un éventuel crédit en cours sur ce bien. Cette marge de prudence protège la banque (et vous) d'une vente à un prix inférieur à l'estimation. Pendant la durée du prêt, vous ne remboursez en principe que les intérêts, le capital étant soldé à la vente.
Durée et coût
Le prêt relais est court : 12 à 24 mois, le temps de vendre. On distingue le relais « sec » (sans nouveau crédit) et le relais adossé à un prêt classique pour financer le complément. Son coût tient aux intérêts et à l'assurance sur la période, ainsi qu'aux frais de garantie. Plus la vente traîne, plus la facture grimpe.
Le risque principal
Le danger est que le bien ne se vende pas dans le délai, ou se vende moins cher que prévu. Vous vous retrouvez alors à porter deux financements, avec une pression à brader votre bien. Pour limiter ce risque, estimez votre bien de façon réaliste (pas au prix rêvé), prévoyez une marge, et n'enclenchez l'achat que si votre bien est réellement vendable au prix retenu.
Combien la banque avance, et ce qu'il reste
L'avance porte sur un pourcentage de la valeur estimée du bien à vendre, déduction faite du capital restant dû sur ce bien.
Cas concret : bien estimé 280 000 €, crédit restant 60 000 €
| Élément | Montant |
|---|---|
| Valeur estimée | 280 000 € |
| Quotité retenue par la banque (70 %) | 196 000 € |
| Capital restant dû à rembourser | - 60 000 € |
| Prêt relais net disponible | 136 000 € |
Ces 136 000 € s'ajoutent à votre capacité d'emprunt classique pour financer le nouveau bien. La marge de 30 % conservée par la banque protège contre une vente en dessous de l'estimation.
Le coût pendant la période de portage
Pendant la durée du relais, vous ne remboursez généralement que les intérêts et l'assurance. Sur 136 000 € à environ 4 %, cela représente près de 450 € par mois, qui s'ajoutent à la mensualité du nouveau prêt. Si la vente prend dix-huit mois au lieu de six, la facture supplémentaire dépasse 5 000 €.
Le scénario à anticiper
Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas dans le délai ? Certaines banques accordent une prolongation, d'autres exigent le remboursement. Avant de signer, posez la question explicitement et demandez à quelles conditions. La règle de prudence : n'accepter un relais que si vous pourriez encaisser une vente 10 à 15 % sous l'estimation sans que l'opération devienne intenable.
Erreurs fréquentes
- Surestimer son bien. C'est la cause première des relais qui tournent mal, et l'estimation optimiste vient souvent de l'agent mandaté.
- Oublier le coût du portage. Les intérêts du relais s'ajoutent à la nouvelle mensualité pendant toute la période.
- Ne pas prévoir de plan B. Mise en location temporaire ou baisse de prix doivent être envisagées dès le départ.
- Enchaîner sans marge. Dans un marché qui ralentit, vendre d'abord puis acheter reste l'option la plus sûre, même au prix d'un logement provisoire.
Le prêt relais est un outil de confort qui peut se transformer en piège si l'on surestime son bien. Notre conviction : tout se joue sur l'estimation de départ. Une banque qui avance 70 % d'une valeur gonflée vous met en danger, car le jour où le marché impose un prix plus bas, c'est vous qui portez l'écart, sous pression de vendre vite. Le bon réflexe est de raisonner sur une estimation prudente, voire basse, et de considérer le prêt relais comme acceptable seulement si vous pourriez encaisser une vente sous le prix espéré sans être étranglé. Dans un marché qui se retourne, mieux vaut parfois vendre d'abord et acheter ensuite, même au prix d'un logement provisoire.
Questions fréquentes
La banque vous avance une partie de la valeur de votre logement actuel pour financer l'achat du suivant, avant la vente. Vous ne remboursez en général que les intérêts pendant la durée du prêt, et le capital est soldé d'un coup au moment de la vente du bien.
L'avance porte le plus souvent sur 50 % à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, autour de 70 % en pratique, après déduction d'un crédit en cours. Cette marge protège contre une vente à un prix inférieur à l'estimation.
Le principal risque est que le bien ne se vende pas dans le délai (12 à 24 mois) ou se vende moins cher que prévu. Vous portez alors deux financements et subissez une pression à brader. Une estimation prudente du bien est la meilleure protection.