# LMNP 2026 : la fiscalité de la location meublée

> Louer en meublé relève des BIC, pas des revenus fonciers. Statut LMNP, abattement micro-BIC de 50 %, régime réel et amortissement : comment choisir et

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## Meublé ou vide : deux mondes fiscaux

Louer un logement **meublé** ne relève pas des revenus fonciers (comme la location vide) mais des **bénéfices industriels et commerciaux (BIC)**. Le statut le plus courant est le LMNP (loueur en meublé non professionnel), accessible tant que les recettes meublées restent sous 23 000 € par an ou sous vos autres revenus d'activité.

## Micro-BIC : la simplicité

Sous le seuil de recettes du micro-BIC, vous bénéficiez d'un **abattement forfaitaire de 50 %** (location meublée classique) : vous n'êtes imposé que sur la moitié des loyers, sans justificatifs. Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement et le plafond ont été réduits par les réformes récentes : vérifiez le taux applicable à votre situation.

## Le régime réel : l'amortissement, arme maîtresse

Au réel, vous déduisez toutes les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux) mais surtout vous **amortissez le bien et le mobilier** : chaque année, une fraction de la valeur du logement est déduite comptablement, ce qui réduit fortement, voire annule, le revenu imposable pendant de nombreuses années.

> **💡 Exemple, studio loué 8 400 €/an** :   **Micro-BIC** : imposé sur 4 200 € (après 50 %).  **Réel** : avec 2 000 € d'intérêts + 900 € de charges + 4 500 € d'amortissement = 7 400 € de déductions → imposé sur 1 000 € seulement. À TMI 30 %, l'économie dépasse 1 000 € par an.

## Comment choisir ?

- **Micro-BIC** : adapté si peu de charges, pas de crédit, et recherche de simplicité.
- **Réel** : presque toujours gagnant avec un crédit en cours ou des travaux, grâce à l'amortissement. Nécessite une comptabilité (souvent un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles).

> **⚠️ L'amortissement et la plus-value** :   Depuis 2025, pour les LMNP au réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui augmente la plus-value imposable. L'avantage de l'amortissement pendant la détention reste réel, mais une partie est désormais reprise à la sortie : à intégrer dans le calcul global.

> **✏️ Notre analyse** :   La location meublée est souvent présentée comme la martingale fiscale de l'immobilier locatif, et le régime réel avec amortissement mérite en grande partie cette réputation : il permet d'encaisser des loyers en payant peu ou pas d'impôt pendant des années. Mais deux nuances que les vendeurs de programmes oublient. D'abord, la réforme de 2025 a refermé une partie de l'avantage en réintégrant les amortissements dans la plus-value de revente : le gain n'est plus totalement "gratuit", il est en partie différé jusqu'à la cession. Ensuite, le réel impose une vraie comptabilité, donc un expert-comptable, ce qui n'a de sens qu'au-delà d'un certain montant de loyers. Notre position : pour un investissement meublé financé à crédit et destiné à être conservé longtemps, le réel reste excellent. Pour un petit complément de revenus sans crédit, le micro-BIC et son abattement de 50 % suffisent largement, sans la lourdeur comptable.

## Questions fréquentes

**La location meublée est-elle imposée comme la location vide ?**

Non. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Cela ouvre droit soit à l'abattement micro-BIC de 50 %, soit au régime réel avec amortissement du bien.

**Qu'est-ce que le statut LMNP ?**

Le loueur en meublé non professionnel est le statut applicable tant que les recettes meublées restent sous 23 000 euros par an ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Au-delà, on bascule en loueur professionnel (LMP).

**Micro-BIC ou réel pour un meublé ?**

Le micro-BIC (abattement 50 %) convient sans charges ni crédit. Le réel, grâce à l'amortissement du bien, est presque toujours plus avantageux dès qu'il y a un emprunt ou des travaux, mais impose une comptabilité.

**Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?**

Au régime réel, l'amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du logement et du mobilier. Cela réduit fortement, voire annule, le revenu imposable pendant de nombreuses années.

**L'amortissement est-il repris à la revente ?**

Depuis 2025, les amortissements déduits par les LMNP au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, augmentant la plus-value imposable. L'avantage pendant la détention demeure, mais une partie est reprise à la sortie.