# Plus-value immobilière 2026 : comment elle est taxée

> La vente d'un bien autre que la résidence principale génère une plus-value taxée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux

*Source : https://financepratique.pages.dev/impots/plus-value-immobiliere/*

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## La résidence principale est exonérée

Première règle, décisive : la vente de votre **résidence principale est totalement exonérée** de plus-value, quel que soit le montant du gain. L'imposition ne concerne que les autres biens : résidence secondaire, investissement locatif, terrain, logement vacant.

## Le calcul et le taux

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (majoré des frais d'acquisition et des travaux). Elle est ensuite taxée à :

Le prix d'achat peut être majoré forfaitairement de 7,5 % pour les frais d'acquisition et de 15 % pour travaux si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans (sans justificatifs), ce qui réduit la plus-value imposable.

## Les abattements pour durée de détention

Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez. L'exonération est totale après **22 ans pour l'impôt** et **30 ans pour les prélèvements sociaux** :

| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e année | 4 % (exonération totale) | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonéré | 9 %/an jusqu'à 30 ans |
| 30 ans et plus | Exonéré | Exonéré |

> **⚠️ La surtaxe sur les grosses plus-values** :   Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique. Et les plus-values sur terrains à bâtir suivent des règles spécifiques.

## Les principales exonérations

- **Résidence principale** : exonération totale.
- **Première cession d'un logement autre que la résidence principale**, sous conditions de remploi pour acheter sa résidence principale dans les 24 mois.
- **Bien détenu depuis plus de 30 ans** : exonération totale (IR et PS).
- **Petites cessions** de moins de 15 000 €.
- **Retraités ou invalides** de condition modeste, sous conditions.

Le notaire calcule et prélève la plus-value le jour de la vente : vous n'avez pas d'avance à faire, mais le montant net vendeur en tient déjà compte.

> **✏️ Notre analyse** :   La fiscalité de la plus-value immobilière récompense la détention longue et pénalise la revente rapide, c'est une incitation fiscale puissante mais rarement intégrée dans les décisions d'achat. Notre lecture : combinée aux [frais de notaire](/credit-logement/frais-notaire/) perdus à l'entrée, cette mécanique explique pourquoi acheter pour revendre dans les 5 ans est presque toujours une mauvaise opération sur un bien autre que la résidence principale. À l'inverse, l'exonération totale de la résidence principale est l'un des plus beaux cadeaux fiscaux français, souvent sous-estimé : il n'existe aucun placement comparable où la totalité de la plus-value échappe à l'impôt. Conseil pratique pour un bien locatif ou secondaire : conservez précieusement toutes les factures de travaux, car elles majorent le prix d'achat et réduisent directement la plus-value imposable, sur un bien gardé moins de 5 ans, c'est souvent le seul levier disponible pour limiter la note.

## Questions fréquentes

**La vente de ma résidence principale est-elle taxée ?**

Non. La plus-value sur la résidence principale est totalement exonérée d'impôt, quel que soit le montant du gain. Seuls les autres biens (résidence secondaire, locatif, terrain) sont imposables.

**Comment est calculée la plus-value immobilière ?**

C'est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des frais d'acquisition (forfait 7,5 %) et des travaux (forfait 15 % après 5 ans). Elle est taxée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements.

**Au bout de combien d'années n'y a-t-il plus de plus-value à payer ?**

L'exonération est totale après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus.

**Qui paie la plus-value immobilière ?**

Le notaire la calcule et la prélève directement le jour de la vente sur le prix payé par l'acheteur. Le vendeur n'a aucune avance à faire ni déclaration séparée à effectuer dans la plupart des cas.

**Existe-t-il une exonération si je rachète ma résidence principale ?**

Oui, sous conditions : la première cession d'un logement qui n'est pas votre résidence principale peut être exonérée si vous remployez le prix pour acquérir votre résidence principale dans les 24 mois.