# IFI 2026 : seuil, barème et calcul

> L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros.

*Source : https://financepratique.pages.dev/impots/ifi-impot-fortune-immobiliere/*

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## Un impôt sur le seul patrimoine immobilier

Depuis 2018, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l'ISF. Il ne porte que sur le **patrimoine immobilier net** du foyer (l'épargne financière, les placements et les biens professionnels en sont exclus), dès lors que sa valeur dépasse **1,3 million d'euros au 1er janvier**.

## Le barème 2026

Attention au piège : une fois le seuil de 1,3 M€ franchi, le barème s'applique **dès 800 000 €**.

| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| 800 000 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |

## Ce qui est taxable, ce qui ne l'est pas

**Taxable** : résidence principale (après abattement de 30 %), résidences secondaires, investissements locatifs, terrains, parts de SCPI et de SCI, fraction immobilière de certains contrats d'[assurance-vie](/epargne/per-vs-assurance-vie/). **Exonéré** : biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle, bois et forêts (sous conditions, à 75 %), et bien sûr tout le patrimoine financier.

## Les dettes déductibles

On calcule un patrimoine **net** : les emprunts immobiliers en cours, les travaux et certains impôts liés aux biens sont déductibles. Un patrimoine immobilier brut de 1,5 M€ financé par 400 000 € de crédit restant n'est taxé que sur 1,1 M€ net : sous le seuil, donc pas d'IFI.

> **💡 L'abattement résidence principale** :   La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur. Une maison estimée 1 M€ n'est retenue que pour 700 000 € dans le calcul de l'IFI.

## Le plafonnement

L'IFI ne peut, avec l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, dépasser **75 % des revenus**. Au-delà, l'excédent est déduit de l'IFI. La déclaration se fait avec celle des revenus, au printemps.

> **✏️ Notre analyse** :   L'IFI souffre d'un défaut de conception largement commenté : en ne taxant que l'immobilier, il épargne les grandes fortunes financières et frappe surtout les patrimoines immobiliers "moyens-hauts", souvent des ménages dont la richesse est concentrée dans la pierre sans liquidités proportionnelles. Notre conseil aux foyers qui approchent le seuil : le calcul se fait sur le patrimoine net, et l'effet de levier du crédit est ici un véritable outil. Un investissement immobilier financé à crédit n'augmente pas le patrimoine net taxable tant que la dette équilibre la valeur, ce qui peut maintenir sous les 1,3 million d'euros. Attention toutefois à l'effet de seuil brutal : le barème démarrant à 800 000 euros une fois le seuil franchi, passer de 1,29 à 1,31 million déclenche l'impôt sur une assiette bien plus large que les 10 000 euros de dépassement. Si vous êtes à la limite, l'évaluation soignée des biens et la déduction rigoureuse des dettes ne sont pas de l'optimisation agressive, c'est de la simple exactitude.

## Questions fréquentes

**À partir de quel montant paie-t-on l'IFI ?**

Dès que le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Une fois ce seuil franchi, le barème s'applique néanmoins à partir de 800 000 euros.

**Quels biens sont concernés par l'IFI ?**

Tout le patrimoine immobilier : résidence principale (après abattement de 30 %), résidences secondaires, locatif, terrains, parts de SCPI et SCI. L'épargne financière et les biens professionnels en sont exclus.

**La résidence principale est-elle taxée à l'IFI ?**

Oui, mais avec un abattement de 30 % sur sa valeur. Une résidence principale estimée 1 million d'euros n'est retenue que pour 700 000 euros dans le calcul du patrimoine taxable.

**Peut-on déduire ses crédits du calcul de l'IFI ?**

Oui. L'IFI porte sur le patrimoine net : les emprunts immobiliers en cours et certains impôts liés aux biens sont déductibles. Un fort encours de crédit peut faire passer sous le seuil de 1,3 million d'euros.

**Quand et comment déclarer l'IFI ?**

La déclaration d'IFI se fait en même temps que la déclaration de revenus, au printemps, sur impots.gouv.fr. L'administration calcule l'impôt et l'intègre à votre avis.