# Investissement locatif : calculer la rentabilité > Rendement brut, net et net-net : comment calculer la vraie rentabilité d'un investissement locatif en 2026, en tenant compte des charges, de la vacance et des impôts. *Source : https://financepratique.pages.dev/credit-logement/investissement-locatif-rentabilite/* --- ## Le rendement brut, l'indicateur trompeur Le rendement brut se calcule simplement : loyer annuel divisé par le prix d'achat, multiplié par cent. Un bien à 150 000 € loué 700 € par mois affiche ainsi 5,6 % brut. C'est le chiffre mis en avant par les vendeurs, mais il ignore tout : charges, impôts, périodes sans locataire. Il sert à comparer rapidement, jamais à décider. ## Le rendement net, plus réaliste Le rendement net retranche les charges réelles : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, entretien, et surtout la vacance locative (les mois sans locataire) et les impayés éventuels. Il faut aussi intégrer les frais d'acquisition au prix de revient. Ce rendement net est souvent inférieur d'un à deux points au brut : c'est lui qui reflète la réalité. ## Le rendement net-net, après impôts Reste l'impôt. Selon le régime (micro-foncier ou réel pour la location nue, micro-BIC ou réel pour le meublé) et votre tranche marginale, la fiscalité peut amputer sérieusement le rendement. Les revenus fonciers s'ajoutent à votre revenu imposable et supportent les prélèvements sociaux. Le rendement net-net, après impôts et prélèvements, est le seul qui compte vraiment pour comparer à d'autres placements. ## Au-delà du rendement La rentabilité n'est pas tout. L'emplacement détermine la facilité à louer et la revente. L'effet de levier du crédit peut doper la performance des fonds réellement investis. Enfin, la plus-value à la revente, incertaine, peut faire ou défaire l'opération. Un bon investissement locatif combine un rendement net-net correct, un emplacement solide et un financement maîtrisé, pas seulement un loyer élevé. *Source officielle : https://www.anil.org*